Les différents types de baux d'habitation
Maître Jacqueline BENICHOU vous conseille lors du choix et de la rédaction d'un bail d'habitation. En fonction de la nature du bien et de vos objectifs, deux types de bail d'habitation sont à votre disposition :
Les contrats de location ou colocation vide, soumis à la loi N°489-62 du 6 juillet 1989.
Un contrat type de location ou colocation vide est désormais prévu à l'annexe 1 du Décret du 29 mai 2015.
Les contrats de location vide de résidences principales engagent les bailleurs personnes physiques pendant une durée légale obligatoire de trois ans et les bailleurs personnes morales pendant six ans et pendant des durées identiques en cas de tacite reconduction du bail.
Par dérogation, la durée peut être inférieure à 3 ans, mais au minimum d'un an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles ; ce motif de reprise justifiant cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties soit par acte sous-seing privé , soit par acte authentique.
Le bail doit désormais préciser la surface habitable du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer sous certaines conditions de forme et de délai.
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les règles relatives au partage des frais et les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Les documents annexés au bail : un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; un constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949 ; un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque ; un état de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ; un état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans ; une notice informative ; l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ; l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ; l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ; une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d'en appliquer une ; si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété. Le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Les contrats de location ou colocation meublée, soumis à la loi N°489-62 du 6 juillet 1989.
Un contrat type de location ou colocation meublée est désormais prévu à l'annexe 2 du Décret du 29 mai 2015.
La location meublée à titre de résidence principale dispose désormais d’un statut intégré dans les articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 25-4 de la loi, Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (décret du 31 juillet 2015, entré en vigueur le 1er septembre 2015).
Le régime des locations meublées à titre de résidence principale se rapproche désormais de celui des locations vides.
Les dispositions communes : nécessité d’un contrat écrit, établissement d’un état des lieux d’entrée qui peut être complété dans les 10 jours à la demande du locataire, mêmes motifs de congé : pour reprise, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux, même pouvoir du Juge en cas de contestation du congé : il pourra vérifier la réalité du motif du congé, même protection des locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur, même sanction pour le bailleur en cas de congé frauduleux, même dispositif d’encadrement des loyers à la relocation dans les zones tendues à compter du 1er août 2014.
Les différences de régime portent sur : la durée du contrat de location qui est d’un an, tacitement reconductible, ou 9 mois en ce qui concerne les locations consenties aux étudiants (mais sans reconduction tacite), le dépôt de garantie est limité à deux mois, le congé délivré par le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois, le congé délivré par le bailleur doit respecter un délai de préavis de 3 mois, la nécessité de dresser un inventaire précis et un état détaillé du mobilier, signé par le bailleur et le locataire et annexé au bail (cf décret précité).
Maître Jacqueline BENICHOU peut également vous conseiller en matière de location saisonnière ou de type AIRBNB et des contentieux que ces locations peuvent générer.
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