BAILLEURS, QUEL EST L'INTÉRÊT DE CONCLURE UN BAIL MOBILITÉ ?

UN BAIL DE PLUS : LE « BAIL MOBILITÉ »

L’un des objectifs affiché de la loi ELAN est de « Libérer et protéger ».

Ainsi, dans le parc locatif privé il est créé un nouveau bail « le bail mobilité » d’une durée de 1 à 10 mois, qui s’adapterait mieux - nous dit-on - aux disponibilités réelles de certains logements et permettrait de répondre aux besoins de moyennes durées de populations en mobilité, étudiants, actifs en formation professionnelle ou en missions.

L’article 34 de la loi permettrait de répondre au besoin des personnes en mobilité ayant besoin d’un logement sur une courte durée et aussi de mobiliser un parc de logements qui ne seraient pas été loués sans ce nouvel outil. 

Le projet de loi tendrait à améliorer l’accès au logement en créant « le bail mobilité » un cadre de location de logement meublé d’une durée réduite et souple, tout en offrant des garanties pour les bailleurs (sic) et les locataires dans ces seuls cas de mobilité : absence de dépôt de garantie, éligibilité au dispositif de garantie locative VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) élargi et non reconduction.

A la lecture des dispositions régissant ce nouveau bail, on constate encore une fois que, si les locataires sont « libérés », les bailleurs, eux, ne sont pas protégés.

Si le loyer est libre, les charges ne peuvent être que forfaitaires, sans possibilité de régularisation.

Le logement doit, comme les logements meublés de droit commun, être équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants, selon la liste fixée par décret et un inventaire doit être établi, alors qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

De même toute solidarité entre locataires ou cautions est exclue.

Seul le locataire semble seul pouvoir donner congé et aucune clause résolutoire ne semble pouvoir être mise en oeuvre, l’article 24 n’étant pas applicable au bail mobilité.

Seule simplification pour les bailleurs, les diagnostics ne semblent pas être exigés, tout en maintenant l’obligation de délivrer un logement décent, ni être obligés de délivrer gratuitement des quittances.

Que nous dit la loi ELAN ?

Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 , à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par des dispositions qui sont d’ordre public. 

Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables (Titre Ier bis : Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale).

Les articles 1er, 3-2, 4, 5, 6, 7, 7-1, 8, 18, 22-1, 22-2, 25-4, 25-5 et les I à IV de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au bail mobilité.

Le contrat de location est établi par écrit et doit comporter les mêmes informations qu’un bail classique, outre :

Le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité.

La mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité régi par les dispositions du titre Ier ter de la présente loi.

À défaut, de cette mention ou de celle relative à la durée, le contrat de location est alors régi par les dispositions des contrats de location meublée à titre de résidence principale.

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois, non renouvelable.

Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. 

Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le précédent locataire se serait acquitté.

Toute clause prévoyant une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions est réputée non écrite.

Si, au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé ou si le locataire reste et est laissé en possession des lieux, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions des locations meublées à usage de résidence principale.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’un mois, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. 

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

La commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour l’examen des litiges résultant de l’application des dispositions du présent titre.

Quel est l’avantage, pour les bailleurs privés, de conclure un bail mobilité ?

Ils n’ont aucune protection contre les impayés, ne peuvent apparemment pas délivrer de commandement visant une clause résolutoire, en seraient de leur poche si le locataire a une consommation d’eau, d’électricité ou de chauffage exorbitante et risqueraient de se voir imposer un bail meublé de droit commun si le locataire se maintenait dans les lieux à l’expiration du bail.