ADJUDICATION MODE D'EMPLOI

ADJUDICATIONS MODE D’EMPLOI

Pourquoi un bien est-il vendu aux enchères devant un Tribunal ?

• Saisie immobilière pour non paiement d’une créance : le plus souvent un prêt bancaire non honoré, charges de copropriété non réglées ou toute autre dette après un jugement de condamnation au paiement.
• Licitation d’un bien indivis, suite à succession, divorce ou séparation, mésentente des indivisaires.
• Liquidation judiciaire d’une société, à la demande du mandataire liquidateur.

Consulter régulièrement les annonces, sur les sites LICITOR, ENCHERES PUBLIQUES, AVOVENTES, VENCH.

Ces annonces indiquent la date de visite : attention, une seule et unique visite du bien organisée par un commissaire de justice dans un créneau horaire d’une ou deux heures.

Cette visite permet de vous rendre compte de l’état actuel du bien, s’il est libre ou occupé et si, selon le nombre de visiteurs, il suscite de l’intérêt.

Si un bien vous intéresse, contacter un avocat du barreau correspondant au Tribunal : ex : bien vendu à NANTERRE, seuls les avocats du Barreau des HAUTS DE SEINE peuvent porter enchères.

Cet avocat vous transmettra les documents de la vente : cahier des conditions de vente, dires et documents annexés (diagnostics, règlements de copropriété, pv des assemblées générales etc.) ; ces documents constitueront ensuite le titre de propriété qui sera publié au Service de la Publicité Foncière.

Comme un Notaire, il vous demandera de justifier de votre identité, situation familiale, ou extrait Kbis de la société, statuts et CNI du représentant signataire des actes.

Il établira les 3 documents devant être signés en original avant la vente : un pouvoir indiquant le montant maximum du prix envisagé, une attestation de non condamnation et une déclaration d’origine des fonds.

Il calculera le montant des deux chèques de banque nécessaires pour porter enchères : un chèque de 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3000 € et un chèque couvrant l’ensemble des frais qui s’ajoutent au prix (frais préalables de la procédure taxés par le Juge, droits d’enregistrement, émoluments et frais de publication au SPF).

Lors de l’audience d’adjudication, les enchères sont portées uniquement par les Avocats ayant déposé le chèque de banque de 10 % de la mise à prix.

Un chronomètre digital décompte 90 secondes ; le bien est remporté quand aucune enchère nouvelle n’est portée dans ce délai.

Après l’audience, la vente ne sera définitive qu’à défaut de surenchère dans les 10 jours, mais il est important de prendre une assurance propriétaire non occupant immédiatement.

Passé ce délai, les deux chèques sont remis à l’encaissement : par le Bâtonnier à titre d’acompte sur le prix de vente ; par l’avocat adjudicataire pour régler l’ensemble des frais, droits et émoluments.

Le paiement du solde du prix doit s’effectuer dans les deux mois ; passé ce délai un intérêt au taux légal est facturé (1er semestre 2025 de 3,71 % pour les professionnels et 7,21% pour les particuliers). Au delà de quatre mois, l’intérêt est majoré de 5 points.

Une fois le prix payé, la prise de possession du bien peut intervenir ; cela dépend s’il est libre ou occupé.

S’il est libre, aucune difficulté, soit le propriétaire remet spontanément les clés, soit un commissaire de justice dressera un acte de prise de possession avec changement des serrures.

S’il est occupé par le propriétaire : à défaut de départ volontaire, il faudra engager une procédure d’expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation devant le JCP.

Le jugement d’adjudication sur saisie vaut titre d’expulsion, mais ne dispense pas de la nécessité de faire fixer une indemnité d’occupation.

Le jugement d’adjudication sur licitation ne vaut pas titre d’expulsion et il faudra donc faire une procédure pour demander l’expulsion et une indemnité d’occupation.

S’il est occupé par un locataire : à condition que le bail soit régulier, il se poursuit avec le nouveau propriétaire. Si le bail est douteux, il faudra saisir le JCP en annulation, expulsion et fixation d’une indemnité d'occupation.

Le titre de propriété devra être publié au Service de la Publicité Foncière par l’avocat.

A cette occasion, un état hypothécaire sera établi afin de déterminer s’il y a des créanciers inscrits.

Le jugement d’adjudication sur saisie opère la purge des inscriptions mais la radiation effective de ces inscriptions est à la charge de l’adjudicataire (0,10 % du montant des créances garanties, outre frais du conservateur et de l’avocat).

Le jugement sur licitation n’opère pas la purge et l’avocat devra faire une procédure de purge en vue de la radiation.

Quel est l’intérêt et les inconvénients des ventes judiciaires ?

L’intérêt :

• Acheter un bien en dessous du prix du marché (faire une étude avant et garder en tête les frais se rajoutant).
• Trouver LE bien qui correspond à vos recherches et qui n’était pas sur le marché auparavant (peu importe alors le prix du marché).
• Faire un bon investissement : acheter aux enchères est une loterie ; il est possible d’acquérir un bien à un prix défiant toute concurrence si peu d’acheteurs sont présents à l’audience.

C’est le cas actuellement, en raison de l’incertitude d’obtention des prêts.

Les inconvénients :

• Une seule visite du bien.
• Etre sûr de son financement : pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt. Si le prix ne peut finalement pas être payé, le bien sera remis en vente ultérieurement mais s’il est vendu moins cher la différence est à la charge du premier acheteur, outre les frais de la première vente.